01
我們現在的狀況
電梯、公設、民生設備都已進入高風險與高維修需求期。
天闊 2.0
社區現況
與未來提案
讓我們重新看見家的價值，並一起決定下一個 20 年。
從現在開始，重新看見天闊。
這是我們的家，但它正在老去。
看起來還不錯，不代表問題不存在。
這份提案，希望把現況、財務與未來選擇一次說清楚。
這裡我們談三件事
02
錢是否真的夠用
公共基金看似有餘，但日常收支已開始出現結構性壓力。
03
我們要怎麼變好
建立年度計畫、透明監督與修繕預備金制度。
現況 → 財務 → 解法 → 議案
Part I
先來看看社區設備現況
很多問題不是突然發生，而是長期沒有被完整盤點。
01 社區現況
電梯，已使用逾 25 年
已超過政府規定年限，也高於常見實際使用年限。
15 年
政府規定年限
20 年
一般社區常見更換年限
25 年+
目前使用年數
目前委由第三方廠商維修，備料狀況與維修速度不理想；
零件來源可靠度也不如原廠。
零件來源可靠度也不如原廠。
安全不是
等壞了才處理
等壞了才處理
01 社區現況
這裡是荒廢多年的高爾夫球室
我戲稱它為「侏羅紀公園」
不是玩笑，而是提醒：
這些本來應該服務住戶的空間，怎麼會放任它變成這個樣子？
01 社區現況
室內公設：老舊、破損、長年未維護
壁癌與發霉
頂棚破洞
窗框漏水
角落滲水
包含：高爾夫球室、閱覽室、兒童閱覽室、桌球室、撞球室、健身房、會議室、兒童遊戲室。
這些公設場所長年發霉、壁癌叢生，黴菌四散在空氣中，對使用公設的住戶造成健康的影響。
01 社區現況
高爾夫球室與頂棚，是優先修繕節點
目前地墊已拆除乾淨，若能解決頂棚破洞與漏水問題，可整合為健身房、瑜伽 / 舞蹈室等多功能公設。
漏水已影響 1 樓閱覽室、兒童遊戲室等處，造成公設全面性的壁癌與發霉。
社區現況
其他問題，也正在累積
室外公設
- 噴水池損壞、戲水池滲漏水
- 社區周邊欄杆需修復
- 迴廊嵌燈膠帶黏貼待處理
民生設備
- 污水處理設備損壞與發臭
- 揚水幫浦陸續損壞
- 32 台中僅更新 9 台，23 台未來也將面臨更新
安全設備
- 對講機老舊，損壞率高
- 消防設備管線年歲已高
- 需定期檢查與預防性維護
這些不是單點修繕，
而是整個社區維護系統需要有系統的規劃。
當年新店指標性的建案，何以變成現在的樣子？
讓我們思考問題出在哪裡...
問題不是只有設備老化
執行效能不佳
待修項目逐漸增加，但修繕多為頭痛醫頭、腳痛醫腳，缺乏完整規劃。
財務運用疑問
公共基金是否有妥善運用？我們的資金是否足夠支應未來修繕？若遇重大安全事件，財務是否有足夠韌性？
溝通未盡周詳
管委會與住戶溝通太少，應有更多說明讓住戶知道社區現況。
02 財務狀況
來聊聊
現實的話題
管理費、公共基金與大型修繕，三者正在互相牽動。
02 財務狀況
收入與支出的距離，正在變危險
113 年至今
累積資金缺口
每月收入– 每月支出的累計缺口*
-0
即使加上每年約 80–90 萬利息收入，也難填補日常不足；
若不調整費率與制度，缺口只會繼續擴大
*未計入公共基金定存利息收入
02 財務狀況
月餘絀負數：
不是偶發，而是反覆出現
Monthly balance
收入減支出後的月餘絀，多數月份都落在零線以下；真正的問題不是單月波動，而是反覆出現的赤字。
-200萬
-100萬
0萬
100萬
200萬
113/1
113/3
113/5
113/7
113/9
113/11
114/1
114/3
114/5
114/7
114/9
114/11
115/1
115/3
02 財務狀況
最令人擔心的是
我們一直沒有規劃
「重大修繕預備金」
代表公共基金只會越來越難以回填、增加。
當大型修繕來臨，就只能動用本金或追加負擔。
制度缺口
02 財務狀況
很多人說我們社區很有錢
公共基金 + 廠商履約保證金約 5,269 萬；加總所有戶頭約 5,674 萬。
3,000 萬
建商存入的基礎底盤
2,600 多萬
26 年來慢慢累積...
換句話說，26 年來平均每年約只存了 100 萬左右。
這還是不修公設、省吃儉用才存下來的一點點。
數字聽起來很大，但如果要面對下一輪大型修繕，其實沒有想像中寬裕。
26 年來，我們居然連最基本的電梯都換不起？
Capex pressure
大型修繕一來，
公共基金將快速吃緊
電梯更新預估
7,600 萬
以公共基金支付頭款 20%
1,520 萬
利息收入預估將減少
約 30%
目前一年約 80–90 萬利息收入，只能補貼一點資金缺口。若動用本金，利息又會下降。
社區即將進入
死亡螺旋
∞
它不是單向惡化，而是會回到起點、反覆自我加劇的循環。
1
日常管理經費不足
↓
2
解除定存支應
↓
3
公共基金減少
↓
4
利息收入減少
↓
5
日常經費更加不足
↺
最後又回到最前面那個問題，而且比上一輪更脆弱。
Solutions
我們
可以選擇
讓它變好
修繕原則：安全優先，制度先行
安全與重要民生設備
優先選擇更優方案，並思考預防性維修保養，而不是壞了才修。
公設與裝飾
該修就修，優先以回復原狀方式修理；若需要更改樣式，需完整說明理由。
年度規劃
從盤點、預算、時程、溝通建立標準流程，讓管理不是臨時反應。
重點修繕項目
01
電梯更新
評估原廠與第三方完整換新方案（含車廂），總價約 7,000–8,000 萬，可談分期。
02
公設修繕
優先修繕高爾夫球室與頂棚，再進行壁癌整治與粉刷，讓環境回復原貌。
03
公設活化
評估將健身房／撞球室／桌球室移至原高爾夫球室，增設瑜伽／舞蹈空間。
但最終，我們都得面對現實的問題⋯
願景如果沒有財務與制度承接，最後還是會回到同一個問題：誰來負擔、什麼時候開始準備。
目前管理費
70 元 / 坪
扣除固定支出，並提撥 10% 作為重大修繕預備金後，真正能用在日常調度與突發狀況的空間，其實已經非常有限。
每月可運用
只剩 0 元
每月能運用的資金，其實很少。
固定支出
3,213,233
重大修繕預備金 10%
0
0
目前管理費
70 元 / 坪
扣除固定支出，並提撥 10% 作為重大修繕預備金後，真正能用在日常調度與突發狀況的空間，其實已經非常有限。
每月可運用
將只剩 0 元
每月能運用的資金，其實很少
固定支出
3,213,233
重大修繕預備金 10%
0
0
多少才夠？管理費方案比較
管理費方案與每月資源配置
單位：新台幣（元）
現狀
管理費 70元/坪
月配置
其餘可動用
0
總收入
0
固定支出0
修繕預備金0
其餘可動用0
方案A
管理費 80元/坪
(提撥修繕基金10%)
月配置
其餘可動用
0
總收入
0
固定支出0
修繕預備金0
其餘可動用0
方案B
管理費 90元/坪
(提撥修繕基金15%)
月配置
其餘可動用
0
總收入
0
固定支出0
修繕預備金0
其餘可動用0
固定支出
修繕基金
其餘可動用
管理費 80 - 90 元，真的貴嗎？
對比新店區周邊社區，80–90 元其實多屬正常水準；天闊長期是以「低價」著稱。
70 元
撐著活
80 元
（提撥 10% 修繕金）
可修、可存
社區往前邁進
90 元
（提撥 15% 修繕金）
修好、財務韌性更強
為風險準備
不是單純調漲，而是讓社區具備修繕量能。
Management system
除了資源，
更需要有效管理
管委會應在每一屆開始建立計畫、預算與進度節奏。
管理不是臨時反應
1
各組委員盤點所有該修繕、該整理的項目。
2
製作年度計畫與預算表。
3
財委根據預算表進行財務評估。
4
排定每個工作項目的優先順序與時程。
Proposals
這次區權會，
我想提案
提議一
管委會效率強化：每屆需交付修繕盤點、進度規劃表，並每季提報執行狀況。
提議二
透明度強化：例會開放全程旁聽並錄影直播，存檔住戶可至管理中心調閱。
提議三
健全財務：管理費提撥固定比例做為重大修繕預備金。
社區治理不能只靠熱心，還需要制度。
Proposal 3 / financial system
健全財務：強制提撥修繕基金
不是只討論管理費要不要漲，而是把每月現金流、日常修繕與重大更新，重新放進同一套制度裡。
維持現狀
70 元 / 坪
無提撥修繕基金。剛好打平或略不足。
方案 A
80 元 / 坪
提撥 10%。可電梯更新，並開始回填公共基金。
方案 B
90 元 / 坪
提撥 15%。日常修繕與公共基金可應付更多未來可能的風險，強化財務韌性。
我們需要的是建立「可持續維護社區」的財務制度。
天闊 2.0｜從現在開始
社區會變成什麼樣子
取決於今天的選擇
邀請各位一同關心社區事務，讓我們的家變得更好。
天闊 2.0
大家關心 天闊煥新
歡迎加入 Line 社群
一同討論、更新進度，也讓更多住戶看見後續行動。
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